Depuis le 1er août 2011, la déclaration unique d’embauche (DUE) a été simplifiée. Toutes les démarches liées à l’embauche d’un salarié ont été unifiées dans une seule procédure : la déclaration préalable à l’embauche (DPAE). Elle permet d’accomplir l’ensemble des formalités suivantes: immatriculation de l’employeur au régime général de Sécurité Sociale, s’il en relève; immatriculation du salarié à la Caisse Primaire d’Assurance Maladie (CPAM) ou à la Caisse de Mutualité Sociale Agricole (MSA) ainsi qu’aux autres institutions destinées aux salariés agricoles; affiliation de l’employeur au régime d’assurance chômage ‘pour une 1ère embauche); demande d’adhésion à un service de santé au travail, s’ l’enployeur relève du régime général et demande un examen médical d’embauche.

Les mentions obligatoires : mention du service de santé au travail, date de fin de CDD et code NAF sur 5 caractères

Les modes de transmission : la déclaration d’embauche est adressée au plus tôt dans les 8 jours précédant la date de l’embauche et peut s’effectuer par voie électronique, télécopie ou lettre recommandée avec avis de réception datée et signée par l’employeur.

La preuve de la déclaration d’embauche : l’avis de réception est à conserver par l’employeur jusqu’à l’accomplissement de la déclaration des rémunérations auprès de l’organisme de recouvrement. Il n’est plus obligatoire pour l’employeur de remettre au salarié le volet détachable de l’avis de réception qui mentionne les informations contenues dans la déclaration d’embauche.

Les documents à remettre au salarié: un document reprenant les informations mentionnées dans la déclaration d’embauche (soit une copie de la déclaration d’embauche, soit l’accusé de réception de la déclaration, soit mention dans le contrat de travail indiquant l’organisme destinataire de la déclaration).

Traditionnellement utilisé dans le cadre de l’indexation, de la révision et de la fixation du loyer de renouvellement, l’indice du coût de la construction (ICC) a connu une forte hausse au cours des années 2000.

Afin de limiter l’augmentation corrélative des loyers commerciaux, il est alors apparu nécessaire aux professionnels de l’immobilier de mettre en place un indice dont la variation serait plus modérée. Cette mise en place s’est faite en deux temps.

L’indice des loyers commerciaux (ILC)

Cet indice est issu d’un accord professionnel et d’un avenant de décembre 2007 et février 2008, conclus par plusieurs organisations interprofessionnelles regroupant des locataires et des bailleurs. Ce dispositif a ensuite été précisé et validé par la loi dite LME n°2008-776 du 4 août 2008 et son décret d’application n°2008-1839 du 4 novembre 2008.

L’ILC est composé comme suit :

– indice des prix à la consommation pour 50%

– indice du coût de la construction pour 25%

– évolution du chiffre d’affaire du commerce de détail pour 25%

Selon l’article 6 du décret du 4 novembre 2008, l’ILC s’applique « aux activités commerciales y compris celles exercées par les artisans ».

Sont expressément exclues du champ d’application de l’ILC les « activités commerciales exercées dans des locaux à usages exclusif de bureaux, y compris les plateformes logistiques ainsi que les activités industrielles au sens de l’article L110-1 5° du code de commerce (toute entreprise de manufactures, de commission, de transports par terre ou par eau) ».

Pour ces trois secteurs d’activités, seul l’ICC restait applicable. Toutefois, très rapidement, il a été convenu de crée un second indice alternatif à l’ICC.

L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

Cet indice est issu d’un accord conclu le 11 mars 2009, également par des organisations de locataires et de bailleurs de locaux à usage de bureaux.

Après plusieurs tentatives législatives invalidées par le Conseil constitutionnel, l’ILAT a finalement été adopté dans le cadre de la loi du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit.

L’ILAT est ainsi composé:

– indice des prix à la consommation pour 50%

– indice du coût de la construction pour 25%

– produit inférieur brut en valeur pour 25%

Alors qu’initialement cet indice devait couvrir les seules activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les plateformes logistiques ainsi que les activités industrielles, son champ d’application a été étendu aux activités exercées par les professions libérales. Il faudra cependant attendre la publication du décret d’application de l’ILAT pour que ce dernier puisse être utilisé et son champ d’application soit précisément déterminé.

En conclusion, sous réserve de l’adoption du décret d’application relatif à l’ILAT, les parties disposent désormais du choix suivant:

– pour les activités commerciales ou artisanales: ICC ou ILC

– pour les activités exercées par les professions libérales ou les activités d’une nature autre que celles visées ci-dessus: ICC ou ILAT

3ème chambre civile de la Cour de cassation, 15 juin 2011, n° 10-16233

Un locataire décidant de céder son droit au bail, des pourparlers sont engagés entre le bailleur et le cessionnaire en vue de la rédaction d’un nouveau bail, avec augmentation du loyer. Ces pourparlers sont finalement rompus, le cessionnaire refusant, semble-t-il, d’assumer le coût de rédaction de l’acte.

Le propriétaire notifie alors au preneur son refus d’autoriser la cession, sans motiver sa décision. Ce défaut de motivation est critiqué par le locataire qui engage un contentieux.

Les juges notent que le bail comporte une clause d’agrément qui suspend la cession à l’accord du bailleur. Certes, cette clause n’impose pas une motivation expresse en cas de refus. Cependant, le refus opposé par un bailleur à la cession ne peut être discrétionnaire et doit être présenter un motif légitime. Le refus du bailleur est ainsi jugé abusif.

Arrêt du 13 juillet 2011, 3ème chambre civile de la Cour de cassation

La modification des facteurs locaux de commercialité ne se suffit pas en elle-même pour entraîner le déplafonnement du loyer du bail commercial.

La Cour de Cassation dans un arrêt de censure, annulant un arrêt de la Cour d’appel de Bourges en date du17 juin 2010 rappelle la nécessité d’une relation de causalité entre une modification des facteurs locaux de commercialité et l’intérêt du preneur pour justifier une augmentation de loyer.

En l’espèce, un bailleur avait donné par acte du 24 mai 2005, congé avec offre de renouvellement à un preneur exploitant une enseigne connue de marque de chaussures, moyennant un loyer déplafonné. A défaut d’accord des parties, le juge des loyers avait été saisi.

Le bailleur fondait sa demande de déplafonnement et l’augmentation de loyers qui en découlait sur des modifications des facteurs locaux de commercialité. Pour caractériser ceux-ci, il soutenait que depuis 2001, les facilités de stationnement ,gratuit durant 45 minutes ,dans cinq parkings à proximité immédiate et le système de gratuité des transports en commun avaient facilité le déplacement de clients potentiels en centre ville où était situé le magasin donné à bail.

La Cour d’appel avait suivi ce raisonnement qui est censuré au visa des articles L 145-34 et R 145-6 du code de commerce.

La Cour de Cassation fait une application stricte de l’article R 145-6 du code de commerce dont les bailleurs ont la regrettable habitude d’oublier les termes.

L’article R 145-6 du code de commerce dispose : «  Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage , des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considéré et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »

La haute juridiction se place sur le terrain de l’absence d’intérêt engendré par les modifications pour le preneur pour rejeter la demande de déplafonnement.

Arrêt du 11 mai 2011, Chambre sociale de la Cour de cassation

Par un arrêt du 11 mai 2011, la Chambre sociale de la Cour de cassation vient de juger que la mise à la retraite d’un VRP par son employeur constituait bien un mode de rupture du contrat de travail ouvrant droit à l’indemnité de clientèle.

Le VRP ne pourra cumuler cette indemnité avec l’indemnité légale ou conventionnelle de mise à la retraite: il devra choisir celle dont le montant est le plus élevé.

Le fait que le VRP perçoive des droits à pension d’un montant supérieur aux commissions qui lui étaient versées avant la rupture de son contrat de travail ne le prive pas du droit à l’indemnité de clientèle.

L’indice des loyers commerciaux (ILC) évite aux loyers d’être indexés obligatoirement sur l’indice du coût de la construction, indicateur qui a nettement progressé ces dernières années. Lors de la conclusion d’un bail commercial ou lors de la révision annuelle ou triennale d’un bail en cours (mais après signature d’un avenant en cas d’option pour l’ILC), les parties peuvent soit continuer à utiliser l’indice du coût de la construction (ICC), soit se baser sur le nouvel indice des loyers commerciaux.

L’INSEE vient de publier l’indice des loyers commerciaux. Cet indice est composé de trois indicateurs pondérés: l’indice des prix à la consommation (pour 50%), l’indice du coût de la construction (pour 25%) et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur (pour 25%).

Calculé sur une référence 100 au premier trimestre 2008, il atteint 103,64 au premier trimestre 2011, soit une hausse de 2,25% sur un an.

Rappelons que l’ILC ne concerne que les locataires commerçants enregistrés au registre du commerce et des sociétés (RCS) et les artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM).

Pour les baux en cours, un avenant, permettant de prendre l’ILC comme référence lors de la fixation du montant du loyer, doit être signé par les parties lors de la révision annuelle ou triennale, mais ce changement n’est pas obligatoire. Il relève de la simple négociation contractuelle.

Sont exclus du dispositif:

– les activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux même si le titulaire bénéficie d’un bail commercial

– les activités exercées dans les plates-formes logistiques (entrepôts, etc)

– les activités industrielles: il s’agit des manufactures (fabriques, usines, ateliers), des entreprises de transport dans lesquelles sont exercées lesdites activités même si elles font l’objet d’un bail commercial

– Responsabilités : conséquence de son indépendance, l’agent commercial est responsable indéfiniment des dettes de son entreprise. Il engage donc l’ensemble de ses biens. Néanmoins, il peut se constituer en tant qu’EIRL, ce qui lui permet, grâce à une simple déclaration au RCS, de protéger son patrimoine.

– Capital social: contrairement aux sociétés, aucune disposition légale ou réglementaire n’impose à l’agent commercial personne physique de constituer un capital pour l’exploitation de son entreprise individuelle. Aucun apport de fonds n’est exigé.

– Durée de l’entreprise: il n’y a pas comme pour les sociétés de limite de durée de vie de l’entreprise de l’agent commercial.

– Comptes annuels: la tenue d’une comptabilité « allégée » n’impose pas pour autant à l’agent commercial d’établir des comptes annuels (comme les sociétés), encore moins de les déposer au greffe du tribunal de commerce pour être publiés.

– Fiscalité: l’agent commercial personne physique est soumis au régime d’imposition sur le revenu (IR).

– Immatriculation: les agents commerciaux sont tenus, avant d’exercer leur activité, de s’immatriculer au registre spécial des agents commerciaux que tient le greffe du tribunal de commerce dans le ressort duquel ils sont domiciliés. Au regard de l’activité civile qu’il exerce, cette inscription n’emporte présomption de commercialité contrairement aux inscriptions des commerçants au RCS.

Même si, en pratique, le plus souvent, le contrat d’agent commercial est conclu pour une durée indéterminée, il peut parfaitement être conclu pour une durée déterminée. Le fait que le contrat d’agent commercial soit conclu à durée déterminée ne remet pas en cause le droit, pour l’agent commercial, de prétendre à une indemnité de fin de contrat.

La Chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé, le 18 janvier 2011 (numéro de pourvoi: 09-72510), que le point de départ de la prescription d’un an de l’action en réparation dont dispose l’agent commercial commence à courir à compter de la cessation effective des relations contractuelles, c’est-à-dire de la date à laquelle il a été décidé que le contrat cesserait d’être exécuté, peu important que cette date soit antérieure à l’expiration du préavis qui aurait dû être accordé.

L’agent commercial doit notifier à son mandant dans l’année qui suit la cessation de son contrat qu’il entend demander des dommages et intérêts.