(Cass. Civ. 2, 18 novembre 2010, n°09-17.275)

La Cour de Cassation indique que le Code du Travail oblige l’employeur à mettre en place des moyens de prévention des risques professionnels pour « l’ensemble des manutentions manuelles comportant tout risque pour les travailleurs en raison des caractéristiques de la charge ou des conditions ergonomiques défavorables », quels que soient le poids ou les caractéristiques des charges portées.

Par conséquent, il importe peu que l’employeur n’ait pas été alerté des risques encourus par la salariée par le CHSCT ou le médecin du travail.

Sa faute inexcusable a été reconnue car il n’a pas mis en place des actions de prévention en application du Code du Travail.

Le montant du loyer :

Le loyer d’origine est librement fixé par les parties. En tenant compte du jeu de l’offre et de la demande.

En pratique, c’est le propriétaire qui fixe son prix. Ce prix peut être plus élevé que la valeur locative des lieux, parce que le bailleur estime que l’immeuble ou l’emplacement contribue à l’image de marque du locataire. C’est ce que l’on appelle « l’effet de l’emplacement ». Il peut concourir à une considérable augmentation du loyer, en raison de la position géographique du fonds.

Bon à savoir : le loyer dépendra aussi des obligations du propriétaire et du locataire. Le montant sera plus élevé en cas de clause de non-concurrence ou sera moindre si le locataire assume toues les charges et réparations.

Les loyers d’avance et le dépôt de garantie :

Il est fréquent que le propriétaire demande des loyers d’avance. Lorsque les sommes versées sont considérées comme de simples loyers d’avance, ils s’imputent sur les dernières échéances du bail. Mais le propriétaire peut les demander à titre de dépôt de garantie, notamment pour s’assurer que le locataire remplira ses obligations. Dans ce cas, la somme versée au début du bail devra être restituée à la sortie. Le bail peut prévoir que le dépôt de garantie sera augmenté ou diminué à chaque révision du loyer. Si, par exemple, le propriétaire exige trois mois de loyer d’avance, la révision du loyer en cours de bail entraînera automatiquement l’ajustement du dépôt de garantie pour qu’il soit égal à trois mois du nouveau loyer (article L. 145-40 du Code du Commerce).

Selon l’article 134-14 du code de commerce concernant les agents commerciaux :

«Le contrat peut contenir une clause de non-concurrence après la cessation du contrat. Cette clause doit être établie par écrit et concerner le secteur géographique et, le cas échéant, le groupe de personnes confiées à l’agent commercial ainsi que le type de biens ou de services pour lesquels il exerce la représentation aux termes du contrat ».

« L’obligation de non-concurrence n’a pas à être indemnisée lorsque la clause qui la stipule est conforme aux dispositions de l’article L. 134-14 du code de commerce ». (Chambre Commerciale de la Cour de cassation, 27 décembre 2007).

En revanche, devant les tribunaux, l’agent ne manquera pas de faire valoir qu’une telle obligation doit être prise en compte dans l’appréciation du montant de la réparation due en cas de rupture puisqu’elle limite sa liberté d’entrepreneur.

La loi pose deux conditions de validité :

–       être écrite et préciser le secteur géographique

–       être limitée dans le temps

La jurisprudence a apporté une troisième restriction : la clause ne doit pas apporter une atteinte excessive à la liberté de l’agent.

L’agent commercial est un professionnel indépendant, libre de son organisation et de ses choix de gestion.

« L’agent n’est pas tenu d’informer son mandant de simples pourparlers préparatoires à une cession qui ne s’est finalement pas réalisée ». En outre, « l’exécution du contrat liant l’agent commercial à son sous-agent relevait exclusivement du pouvoir d’organisation dont il était investi pour l’accomplissement de son mandat ».

La mise en œuvre de ces clauses est cependant strictement encadrée par la jurisprudence, comme le démontre un arrêt de la Chambre commerciale de la Cour de Cassation du 10 novembre 2010 (pourvoi n°09-15937).

La résiliation du contrat de bail commercial suite à la mise en œuvre d’une clause résolutoire est-elle subordonnée à la bonne foi du bailleur ?

Oui, affirme la Cour de Cassation.

Cette exigence de bonne foi a déjà été affirmée par la Cour de Cassation, notamment dans ses arrêts du 16 février 1999 (pourvoi n°96-21997) et du 1^er février 2001 (pourvoi n°02-12474).

Il ne suffit pas de démontrer que le manquement du locataire est visé par la clause résolutoire.

Les juges doivent au préalable vérifier et constater que cette clause a été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur.

Conseils :

–       le bailleur qui souhaite mettre en œuvre une clause résolutoire devra vérifier scrupuleusement si le manquement contractuel du locataire est visé par la clause résolutoire lorsque, comme ne l’espèce, la clause précise les manquements susceptibles d’entraîner la résiliation du bail.

–       en outre, les locataires ont une arme pour lutter contre la mise en œuvre des clauses résolutoires : la démonstration de la mauvaise foi du bailleur. Les juges auront ainsi la possibilité de faire échec à ces clauses en tenant compte des circonstances entourant leur mise en œuvre.

La loi française est protectrice des intérêts des locataires : qu’il s’agisse d’un locataire dans le cadre d’un bail d’habitation, d’un bail commercial, ou d’un bail rural, la loi française apporte un maximum de protection pour veiller prioritairement aux intérêts du plus faible….

Le propriétaire bailleur d’une exploitation agricole qui décide de le vendre ne peut procéder à cette vente qu’en tenant compte d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant fermier en place.

Même si le fermier a qualité de copropriétaire du bien mis en vente, ce qui peut arriver fréquemment, ce droit de préemption a vocation à s’appliquer à son bénéfice.

Il appartient donc au fermier d’établir l’existence d’un bail rural sur cette exploitation s’il souhaite faire jouer son droit de préemption.

Dans l’hypothèse où le fermier a reçu un congé de son bailleur, et quel qu’en soit le motif, il peut exercer son droit de préemption jusqu’à la date d’effet du congé.

Si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandés de la vente sont exagérés, il a alors le droit de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux situés dans le ressort de l’exploitation.

Il demandera alors au tribunal paritaire des baux ruraux de désigner un expert judiciaire, lequel recevra pour mission d’établir la valeur vénale des biens en fonction des conditions du marché.

Les frais d’expertise judiciaire sont à avancer par le fermier mais seront partagés ensuite avec le bailleur-vendeur en cas de vente.

Une fois que le rapport d’expertise judiciaire est rendu, le tribunal paritaire des baux ruraux est amené à fixer la valeur vénale du fonds mis en vente : à partir de ce moment, la bailleur a le droit de renoncer à la vente et dans cette situation, la bailleur a la charge totale des frais d’expertise.

Ce mécanisme légal de contrôle judiciaire du prix de vente est incontestablement une mesure protectrice des intérêts du fermier.

Commet une faute grave l’agent qui cesse de prospecter la clientèle comme il aurait dû dans quatre des cinq départements qui lui avaient été confiés et qui ne répond plus au téléphone. Cour de cassation, Chambre commerciale, 12 octobre 2010

(Cass. Soc. 6 octobre 2010, n°09-41.294)

La faute grave étant celle qui rend impossible le maintien du salarié dans l’entreprise, la mise en œuvre de la rupture du contrat de travail doit intervenir dans un délai restreint après que l’employeur a eu connaissance des faits allégués dès lors qu’aucune vérification n’est nécessaire.

(Cass. Soc. 6 octobre 2010, n°09-66.140)

L’absence de visite de reprise auprès du médecin du travail après une absence pour maladie supérieure à 21 jours justifie la prise d’acte de la rupture du contrat de travail du salarié ;

L’employeur doit prendre l’initiative d’une visite de reprise dans les huit jours du retour du salarié à son poste de travail.

A défaut, l’employeur ne répond pas à ses obligations contractuelles notamment à son obligation de sécurité de résultat. La Haute juridiction considère qu’il s’agit d’un manquement suffisamment grave justifiant la prise d’acte de la rupture du contrat de travail.

(Cass. Soc. 29 septembre 2010, n°09-41.353)

Le salarié qui considère être victime d’une discrimination syndicale doit établir des faits laissant supposer l’existence d’une discrimination en raison de ses activités syndicales.

Le seul constat d’une rémunération inférieure à celle perçue par d’autres salariés ayant des fonctions identiques ne suffit pas.