L’une des parties peut exercer son droit d’option avant la saisine du juge en fixation du montant du loyer.

Le locataire d’un bail commercial avait formulé une demande de renouvellement, conformément à l’article L. 145-10 du Code de commerce. Dans les trois mois impartis par le texte, le destinataire de la demande devait refuser le renouvellement, en dépit du fait qu’il avait cédé la propriété des locaux à son fils. Le locataire a alors tenté de faire juger que le refus de renouvellement était nul et que, par voie de conséquence, le bail s’était trouvé renouvelé. Il a été entendu sur le premier point, tant par les juges du fond que par le juge de droit, mais pas sur le second, la haute cour rendant un arrêt de cassation partielle (sur le second moyen).

Sur la nullité du refus de renouvellement

Afin d’échapper à cette sanction, le nouveau bailleur a soutenu que la nullité d’un acte d’huissier de justice, acte de procédure, était, par son intervention dans la limite de la prescription biennale, susceptible de régularisation en cours d’instance.

La Cour a jugé que seule une intervention du propriétaire des murs dans le délai préfix de trois mois prévu au texte aurait pu couvrir la nullité affectant l’acte d’huissier.

Sur le renouvellement du bail

De cette précédente constatation, en déduire que de la nullité du refus du renouvellement est le renouvellement du bail était une voie juridiquement trop rapide.

Il convient de rappeler qu’aux termes du quatrième alinéa de l’article L. 145-10 du Code de commerce, en cas de non-réponse dans le délai imparti, le bailleur est réputé n’avoir accepté que le principe du renouvellement du bail précédent. Partant, le bailleur pourra, le cas échéant, discuter les modalités du renouvellement.

De la même manière, rien ne lui interdit d’exercer le droit d’option qu’il tient de l’article L. 145-57 du Code de commerce, lui permettant, finalement, de refuser le renouvellement du bail (en prenant à sa charge « tous les frais » et de payer l’indemnité d’éviction).

C’est cette faculté que le bailleur a, en l’espèce, exercée.

Au grand dam du preneur qui a soutenu, avec succès devant les juges du fond, que ce droit n’est ouvert qu’après une décision relative à la fixation du loyer du bail renouvelé ou, éventuellement, au cours d’une telle instance. Or, en l’occurrence, aucune instance en fixation du prix du nouveau bail n’avait été engagée.

Cette solution est censurée par les hauts magistrats, qui appliquent une jurisprudence bien établie, selon laquelle, lorsque l’alinéa 2, de l’article L. 145-57 indique que le droit d’option doit être exercé « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive », il ne fait que définir une date ultime.

Ainsi, il n’est pas interdit à la partie désireuse d’opter, de le faire plus tôt, y compris à une époque où aucune action en fixation du prix du bail n’a encore été intentée (Civ. 3è, 15 fév. 1983, Bull. civ. III, n° 41 ; 2 déc. 1992, Bull. civ. III, n° 312 ; CA Paris 21 juin 2007, AJDI 2008.290).

Le propriétaire d’un bail commercial donne congé à son locataire en 1999 pour motifs graves et légitimes sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Le locataire intente alors une action en fixation de cette indemnité. En cours de procédure, le bailleur change d’avis. Il accepte de payer une indemnité d’éviction mais demande le versement par le locataire d’une indemnité d’occupation en vertu de l’article L. 145-28 du Code de commerce.

La Cour d’appel rejette sa demande, estimant que le délai de deux ans, prévu par l’article L. 145-60 du Code précité, pour intenter toutes actions en vertu du bail commercial, est forclos.

La Cour de cassation casse l’arrêt rendu par les Juges du fonds.

Le délai de deux ans pour intenter une action en paiement d’une indemnité d’occupation ne court qu’à compter du jour où le droit pour le locataire à une indemnité d’éviction, est définitivement consacré.

Cour de cassation, 3^ème Chambre civile, arrêt n° 10-13898 du 23 mars 2011.

Un bailleur a un droit d’option au renouvellement, sauf s’il s’était engagé préalablement à renouveler le bail. De même un locataire ayant accepté par contrat un montant de loyer ne peut le modifier.

L’opération de renouvellement du bail commercial est soumise à certaines conditions légales.

Le bail sera renouvelé pour une durée de 9 ans minimum. Néanmoins, comme au départ, le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période de trois années. En principe, le renouvellement se fait dans les mêmes conditions que le bail initial. Le droit de renouvellement concerne la totalité des lieux loués, même si la propriété est divisée. Le bailleur dispose de droits de reprise par exemple pour construire sur le terrain ou pour y habiter. Il peut donc s’agir d’une reprise partielle et le renouvellement portera sur la partie non reprise.

Si le locataire a procédé à une sous-location partielle, le sous-locataire peut obtenir le droit d’accéder directement à un bail avec le propriétaire. De ce fait, le nouveau bail correspond à des éléments partiels par rapport au bail commercial d’origine.

Au contraire, il se peut que le bail renouvelé concerne des locaux ou des terrains plus étendus. Ainsi, lorsqu’un locataire a construit de nouveaux espaces, le bailleur en devient propriétaire. Le nouveau loyer correspond à la valeur locative des éléments sur lesquels porte le nouveau bail. La progression du loyer est soumise à la variation de l’indice du coût de construction ou de l’indice des loyers commerciaux.

Il y a donc nécessairement un accord entre le bailleur et le locataire. Le loyer du premier bail est pris en considération lors du renouvellement. Il est possible que certains éléments modifient largement la valeur locative au moment du renouvellement du bail commercial. Les parties apprécieront cette variation en fonction des surfaces mais aussi de l’intérêt que représente le local proposé. Ainsi, lorsque des travaux ont amélioré notoirement les lieux, il est normal que le loyer soit augmenté…. Cela peut être un ravalement de façade ou l’installation d’un ascenseur, par exemple.

Les modalités d’application des variations de loyer sont différentes si la durée du bail commercial excède 9 ans. Il y a lieu dans ce cas de distinguer les baux de plus de 9 ans, de 12 ans….

Les obligations de l’agent commercial à l’égard du mandant.

Elles sont déterminées par :

• l’art L134-4 du code du commerce. « Les rapports entre l’agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d’information. L’agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel »
• l’art 1 du décret n°58-1345 : « L’agent commercial doit communiquer à son mandant toute information nécessaire à l’exécution de son contrat. »
• l’art 4-2c de la directive n°86-653 avait ajouté que l’agent « doit se conformer aux instructions raisonnables données par le commettant », mais cet article n’a pas été intégré ni dans la loi n°91-593 ni dans le décret n°58-1345 ;

Les obligations d’information incombant au mandant.

• Le mandant doit mettre à la disposition de l’agent commercial toute documentation utile sur les produits ou service qui font l’objet du contrat d’agence. Il doit communiquer à l’agent commercial les informations nécessaires à l’exécution du contrat. Il doit, notamment s’il prévoit que le volume des opérations sera sensiblement inférieur à celui auquel l’agent commercial aurait pu normalement s’attendre, l’en aviser dans un délai raisonnable. Il doit également informer l’agent commercial dans un délai raisonnable de son acceptation, de son refus ou de l’inexécution d’une opération que celui-ci lui a apportée.
• Le mandant remet à l’agent commercial un relevé des commissions dues au plus tard le dernier jour du mois suivant le trimestre au cours duquel elles sont acquises. Ce relevé mentionne tous les éléments sur la base desquels le montant des commissions a été calculé.

L’agent commercial a le droit d’exiger de son mandant qu’il lui fournisse toutes les informations, en particulier un extrait des documents comptables, nécessaires pour vérifier le montant des commissions qui lui sont dues. »

Le paiement des commissions.

Selon l’article L134-9 alinéa 2 « La commission est acquise au plus tard lorsque le tiers a exécuté sa part de l’opération où devrait l’avoir exécutée si le mandant avait exécuté sa propre part. Elle est payée au plus tard le dernier jour du mois qui suit le trimestre au cours duquel elle était acquise. »

Le mandant sait que son influence sur son agent commercial passe principalement par le respect des dates de paiement de ses commissions. Le règlement des commissions fait partie intégrante du processus de confiance qui s’établit entre un agent et son mandant : l’agent obtient des contrats, le mandant rémunère l’agent commercial pour ces contrats.

Le mandant est aussi tout à fait conscient qu’une rémunération trimestrielle peut s’avérer lourde à supporter pour l’agent commercial. Souvent il est prévu par contrat le versement d’acomptes qui permettent à l’agent commercial de poursuivre son activité avec une trésorerie minimum. Pour appuyer l’effet d’une telle clause, le contrat peut aussi prévoir des indemnités de retard en cas de paiement tardif par le mandant. Cette dernière clause démontre le bon vouloir du mandant et, si le cas se présente, évite à l’agent commercial d’effectuer une mise en demeure de son mandant pour le préjudice subi, et par là même évite de détériorer définitivement ses relations avec lui.

Congé à la fin de la période triennale, résiliation anticipée du bail, départ à la retraite, dépôt de garantie… Comment mettre fin à un bail commercial ?

Résiliation normale du bail :

La réglementation des baux commerciaux vous donne le droit de donner congé à votre bailleur à l’expiration de chaque période triennale, c’est-à-dire au terme des trois, six ou neuf ans de location. Dans ce cas, le congé n’a pas à être motivé. En revanche, il est soumis à des formes impératives.

Vous devez tout d’abord signifier ce congé au bailleur par acte d’huissier.

Votre congé doit être signifié au bailleur pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois avant l’expiration de la période triennale en cours. A défaut, la résiliation du bail ne pourra prendre effet qu’à l’issue de la période triennale suivante. Bien entendu, vous devrez alors verser les loyers et les charges jusqu’à cette date.

A noter : Une clause du bail peut prévoir un délai de préavis plus long, mais pas plus court. Ce type de clause est parfaitement valable. Une autre clause peut également prévoir une indemnisation du bailleur pour la résiliation.

Résiliation à expiration du bail :

Il est également possible de résilier le bail au moment où celui-ci arrive à renouvellement. Attention cependant à la procédure mise en œuvre à ce moment-là.

A noter : Toutefois, il vous est en principe possible de donner congé au bailleur même pendant la période où le bail a été tacitement reconduit. Cette dénonciation du bail n’est pas expressément prévue par le statut des baux commerciaux, mais elle est acceptée par la Cour de Cassation.

Le montant du loyer :

Le loyer d’origine est librement fixé par les parties. En tenant compte du jeu de l’offre et de la demande.

En pratique, c’est le propriétaire qui fixe son prix. Ce prix peut être plus élevé que la valeur locative des lieux, parce que le bailleur estime que l’immeuble ou l’emplacement contribue à l’image de marque du locataire. C’est ce que l’on appelle « l’effet de l’emplacement ». Il peut concourir à une considérable augmentation du loyer, en raison de la position géographique du fonds.

Bon à savoir : le loyer dépendra aussi des obligations du propriétaire et du locataire. Le montant sera plus élevé en cas de clause de non-concurrence ou sera moindre si le locataire assume toues les charges et réparations.

Les loyers d’avance et le dépôt de garantie :

Il est fréquent que le propriétaire demande des loyers d’avance. Lorsque les sommes versées sont considérées comme de simples loyers d’avance, ils s’imputent sur les dernières échéances du bail. Mais le propriétaire peut les demander à titre de dépôt de garantie, notamment pour s’assurer que le locataire remplira ses obligations. Dans ce cas, la somme versée au début du bail devra être restituée à la sortie. Le bail peut prévoir que le dépôt de garantie sera augmenté ou diminué à chaque révision du loyer. Si, par exemple, le propriétaire exige trois mois de loyer d’avance, la révision du loyer en cours de bail entraînera automatiquement l’ajustement du dépôt de garantie pour qu’il soit égal à trois mois du nouveau loyer (article L. 145-40 du Code du Commerce).

La mise en œuvre de ces clauses est cependant strictement encadrée par la jurisprudence, comme le démontre un arrêt de la Chambre commerciale de la Cour de Cassation du 10 novembre 2010 (pourvoi n°09-15937).

La résiliation du contrat de bail commercial suite à la mise en œuvre d’une clause résolutoire est-elle subordonnée à la bonne foi du bailleur ?

Oui, affirme la Cour de Cassation.

Cette exigence de bonne foi a déjà été affirmée par la Cour de Cassation, notamment dans ses arrêts du 16 février 1999 (pourvoi n°96-21997) et du 1^er février 2001 (pourvoi n°02-12474).

Il ne suffit pas de démontrer que le manquement du locataire est visé par la clause résolutoire.

Les juges doivent au préalable vérifier et constater que cette clause a été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur.

Conseils :

–       le bailleur qui souhaite mettre en œuvre une clause résolutoire devra vérifier scrupuleusement si le manquement contractuel du locataire est visé par la clause résolutoire lorsque, comme ne l’espèce, la clause précise les manquements susceptibles d’entraîner la résiliation du bail.

–       en outre, les locataires ont une arme pour lutter contre la mise en œuvre des clauses résolutoires : la démonstration de la mauvaise foi du bailleur. Les juges auront ainsi la possibilité de faire échec à ces clauses en tenant compte des circonstances entourant leur mise en œuvre.