LES FAITS

Un propriétaire demande à son voisin de procéder à l’abattage d’un hêtre d’une hauteur de plus de 2 mètres se trouvant à une distance inférieure à 2 mètres de la limite de leurs deux propriétés. Ce dernier refuse, arguant du fait qu’il n’y est pas obligé, son arbre ayant plus de trente ans d’âge. Le propriétaire saisit la juridiction de proximité qui donne raison au voisin. Le plaignant se tourne alors vers la Cour de cassation.

LA DÉCISION

La Cour de cassation déboute le plaignant. Pour comprendre cet arrêt, il faut résumer les règles en matière de plantation et de voisinage. En application de l’article 671 du Code civil, les arbres et arbustes d’une hauteur supérieure à deux mètres doivent être plantés à au moins deux mètres de la propriété voisine. Quant aux plantations d’une hauteur inférieure, elles doivent être distantes d’au moins 50 centimètres du terrain voisin. Si la distance n’a pas été respectée, le voisin peut exiger, en invoquant l’article 672 du Code civil, l’élagage de l’arbre à la hauteur autorisée ou à son arrachage, le choix entre les deux opérations appartenant au propriétaire de la plantation. Toutefois, si l’arbre de plus de 2 mètres a été planté à moins de 50 centimètres de la propriété voisine, il doit obligatoirement être arraché.

Mais le propriétaire de l’arbre peut parfois échapper à ces obligations. Il en est ainsi si l’arbre a été planté alors que les deux terrains constituaient une seule et même propriété. De même si le propriétaire possède un titre l’autorisant à planter à une distance non réglementaire. Enfin, il peut garder son arbre si ce dernier a dépassé la hauteur autorisée depuis plus de trente ans sans que le voisin s’y soit opposé. Tel était le cas examiné par la Cour de cassation qui a jugé qu’il n’était plus temps pour le voisin de se plaindre de la hauteur excessive du hêtre.

Restait à connaître l’âge probable de l’arbre, le délai de trente ans courant du jour où l’arbre a dépassé la hauteur maximum permise et non du moment de sa plantation. En l’espèce, cet arrêt est un vrai morceau d’anthologie, le voisin débouté de sa demande contestant l’extraction d’une carotte de bois et le comptage des cernes, cette opération ayant été effectuée sur une simple branche et non sur l’axe central de l’arbre. Mais la Cour de cassation ne se prononçant pas sur ce fait, la meilleure méthode d’évaluation de l’âge d’un arbre afin de départager deux voisins en litige demeure un mystère !

Seules les « activités d’appoint » qui ne dépasseraient pas les seuils intermédiaires, pourraient continuer de bénéficier du régime de l’autoentrepreneur.

Aux termes du projet de loi du gouvernement relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, la ministre de l’artisanat, du commerce et du tourisme a présenté les changements attendus pour les autoentrepreneurs, comme un « passage facilité du régime existant aux régimes classiques ».

L’intérêt de cette évolution permettrait, selon la ministre, de mettre un terme à la situation qui consistent pour certaines entreprises, à pousser leurs salariés à devenir autoentrepreneurs et les employer ensuite en tant que tels. Ces salariés se retrouvent alors dans une situation particulièrement précaire, puisqu’ils n’ont, dès lors, ni assurance chômage, ni droits à congés. En outre, ils peuvent se retrouver congédiés à tout moment par leur « employeur ».

– Le passage vers un droit commun de l’entreprenariat –

La solution consisterait donc à ramener vers le régime de droit commun, les autoentrepreneurs dont le chiffre d’affaires dépasse le seuil intermédiaire pendant deux années consécutives. Elles rejoindraient alors le régime social de droit commun des travailleurs indépendants classiques.

Ces montants correspondraient au SMIC, ce qui permettrait de dissuader le salariat déguisé. Afin de maintenir la trésorerie de l’autoentrepreneur pendant au moins 18 mois, une année de transition serait cependant mise en place, durant laquelle l’autoentrepreneur verserait des cotisations sociales identiques à celles de l’année précédente.

L’exonération partielle de cotisations sociales des chômeurs créateurs d’entreprise serait maintenue. Ceux-ci ne passeraient au régime de droit commun que lorsqu’ils auraient cessé d’avoir droit à l’exonération de cotisations sociales, si leur autoentreprise dépassait les plafonds.

– Une immatriculation au répertoire des métiers systématique et gratuite –

Une autre difficulté que le projet de loi se propose de résoudre consiste à mettre un terme à la situation selon laquelle il est parfois impossible de contrôler le bon respect des obligations professionnelles auxquelles les autoentrepreneurs sont tenus.

C’est le cas notamment pour les autoentrepreneurs, et plus largement pour tous les créateurs d’entreprise dans le domaine de l’artisanat, qui lorsqu’ils exercent une activité pour laquelle la qualification est obligatoire, doivent fournir une attestation.

Cette information des créateurs d’entreprise et le contrôle du respect des obligations professionnelles sont effectués, pour les entreprises artisanales, au moment de l’immatriculation au répertoire des métiers. Or, actuellement, une partie des autoentrepreneurs en sont dispensés alors qu’ils exercent dans le secteur de l’artisanat.

Aussi, afin d’apporter des garanties quant au respect des obligations professionnelles, cette immatriculation des autoentrepreneurs au répertoire des métiers deviendrait-elle systématique et gratuite. L’autoentrepreneur serait ainsi mieux identifié par ses clients et prestataires, mais aussi mieux informé et accompagné par la chambre des métiers.

La faute grave excluant, pour l’agent commercial, toute indemnité compensatrice est celle qui porte atteinte à la finalité commune du mandat d’intérêt commun et rend impossible le maintien du lien contractuel. Cette notion n’étant pas légalement définie, l’étude de la jurisprudence en la matière permet d’en cerner davantage les contours.

Dans un arrêt du 17 octobre 2013, la Cour d’appel de Paris a eu à se prononcer sur les conséquences de la rupture sans préavis et sans indemnité du mandat liant un distributeur de champagne à son agent commercial.

En l’espèce, le mandant reprochait à son agent d’avoir commercialisé des champagnes concurrents auprès d’un de ses gros clients et, ce faisant, d’avoir manqué à son obligation de loyauté et à son devoir d’information.

La Cour d’appel de Paris a condamné le mandant au versement des indemnités compensatrices de rupture et de préavis retenant que le comportement de l’agent n’était pas constitutif d’une faute lourde.

Pour se prononcer de la sorte, la cour d’appel a rappelé, dans un premier temps, les dispositions de l’article L. 134-3 du Code de commerce. N’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger.

Or, les parties cocontractantes avaient rayé dès la signature du contrat, la clause interdisant à l’agent d’intervenir pour le compte d’autres entreprises commercialisant du champagne. Ce faisant, elles avaient admis sans équivoque que l’agent était autorisé à intervenir pour le compte d’autres structures opérant dans le même secteur.

De même, le distributeur ne pouvait soutenir que la clause ainsi rayée ne visait que l’exclusivité de représentation sans être également relative à la non concurrence. Bien que ces notions ne se confondent pas, la suppression de ladite clause traduisait nécessairement l’information du distributeur de la possible commercialisation par l’agent de produits concurrents.

En outre, l’agent n’avait pas accepté d’autres mandants mais avait commercialisé d’autres marques de champagnes (non concurrentes eu égard à leurs gammes de prix différentes) en sa qualité de fournisseur pour son propre compte.

Le distributeur avait également une parfaite connaissance des activités d’achat et de revente de son agent dans la mesure où il avait précisément recruté celui-ci en raison de sa connaissance du marché et plus particulièrement d’un gros client avec lequel il entendait entrer en relation.

Enfin, en plus de l’ensemble de ces éléments, la Cour d’appel retient que l’analyse des chiffres d’affaires pendant la période de collaboration des parties démontre une progression constante des ventes ce qui contredit les allégations de déloyauté du mandant.

– La loi encadre le paiement des créancier –

Lorsque l’exploitation est en difficulté financières, plusieurs pistes peuvent être étudiées. Dans un premier temps, l’article L351-1 du code rural prévoit une procédure amiable de règlement des difficultés financières.

Une procédure de redressement ou liquidation judiciaire peut être ouverte devant le tribunal de commerce compétent.

– L’importance du cautionnement –

Il existe d’autres moyens pour éviter de se retrouver dans la situation où, après règlements des créanciers privilégiés, les caisses sont vides. Très répandus pour les baux locatifs, la caution, simple ou solidaire, permet au propriétaire d’élargir la garantie de paiement de ses fermages. Ainsi, l’article 2088 du code civil dispose que « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».

En principe, la caution est engagée pour la durée du bail, sauf durée plus courte stipulée dans l’acte. En matière de baux ruraux, la tacite reconduction n’emporte pas reconduction de la caution. Pour ce couvrir, il faudra alors réaliser un nouvel acte de cautionnement à chaque renouvellement.

Il est également possible d’obtenir une garantie bancaire personnelle du locataire.

Par ailleurs, afin de prévenir les défauts de paiement du fermage, il ne peut être que rappelé l’importance de privilégier le règlement du fermage en début de période plutôt qu’à terme échu.

– Demander la résiliation du bail –

Lors d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire, le juge a le choix, suivant la situation, entre la continuité de l’activité, ce qui n’a aucune conséquence sur le bail, et la cession de l’unité de production. Mais dans ce cas, le bail ne peut être cédé qu’en application du statut du fermage, c’est-à-dire à son conjoint, partenaire de Pacs ou ses descendants.

Dès lors que le bail ne peut être continué, le juge peut prononcer la résiliation de ce dernier. Mais le bailleur peut également demander la résiliation du bail pour des raisons qui seraient antérieures à l’ouverture du jugement. Ainsi, si le fermier n’a pas payé deux fermages après mise en demeure restée infructueuse, le propriétaire est en droit de demander une résiliation pour défaut de paiement.

Cour de cassation, Chambre commerciale, 9 juillet 2003 n° 11-23.528

La faute grave de l’agent commercial qui porte atteinte à la finalité commune du mandat d’intérêt commun et rend impossible le maintien du lien contractuel doit être suffisamment caractérisé.

En cas de cessation de ses relations avec le mandat, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi. Toutefois, cette réparation n’est pas due lorsque la cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l’agent commercial. C’est ce qui résulte des dispositions des articles L134-12 et 134-13 du code du commerce.

Dans cet arrêt, une société met fin au contrat d’agent commercial qui la liait et ce dernier l’assigne alors en paiement de commissions et d’indemnités compensatrices. Sa demande est rejetée en appel, la cour retenant que l’agent qui n’a réalisé qu’un chiffre d’affaires annuel de 100 000 € de nature à mettre en péril la survie de la chaîne exploitée par la société,  a commis une faute grave.

C’est pour manque de base légale que l’arrêt est cassé, la cour d’appel n’ayant pas caractérisé de manquement précis et concret de l’agent à ses obligations, manquement qui serait de nature à porter atteinte à la finalité commune du mandat d’intérêt commun et à rendre impossible le maintien du lien contractuel. L’insuffisance de motivation conduit à la cassation de l’arrêt.

C’est au mandant qui refuse l’indemnité de cessation de contrat à l’agent commercial, de prouver que ce dernier aurait, par sa faute, manqué à l’obligation de réaliser un chiffre d’affaires raisonnable, mettant ainsi en péril la survie de l’entreprise.

Le 9 Juillet, la Cour de cassation a cassé, au visa des articles L 134-12 et L 134-13 du code de commerce, une décision de la cour de Lyon qui avait refusé à un agent l’indemnité de fin de contrat, motif pris qu’il n’avait pas atteint le chiffre d’affaires souhaité. L’arrêt d’appel est censuré pour n’avoir ‘’caractérisé aucun manquement précis et concret de l’agent à ses obligations qui serait de nature à porter atteinte à la finalité commune du mandat d’intérêt commun et à rendre impossible le maintien du lien contractuel’’.

La Cour de cassation précise encore qu’il incombe au mandant d’établir que l’agent aurait, par sa faute, manqué à l’obligation de réaliser un chiffre d’affaires raisonnable.

Cette décision est conforme à l’organisation légale du contrat d’agence commerciale instituée par la directive européenne 86-653 confirmant le concept de mandat d’intérêt commun en droit français. L’indemnité de cessation de contrat est due du seul fait de la fin du contrat, puisqu’à ce moment-là (qu’il s’agisse de la mort de l’agent ou de la rupture provoquée par le mandant), le mandant recueille seul la part de marché constituée en commun, l’indemnité dédommage l’agent commercial de la perte de cette part de marché, perte d’une valeur à laquelle son activité a contribué.

En cours de contrat, c’est au sujet des commissions dues à l’agent que la charge de la preuve doit être observée. Le 11 Juin dernier, la chambre commerciale a censuré, au visa des articles L134-7 et R 134-3 du code de commerce, une décision d’appel qui avait refusé des commissions nées postérieurement au contrat, au motif que les agents ne produisaient au soutien de leurs demandes qu’une liste de clients. Mais ils n’avaient rien à prouver : l’article R 134-3, auquel les parties ne peuvent pas déroger (voir l’article R 134-4), impose au mandant de remettre à l’agent, au moins une fois par trimestre, un relevé des commissions dues et tous les éléments sur la base desquels le montant des commissions a été calculé.

La règle est impérative et elle est de bon sens : seul le mandant a connaissance de ces éléments : montant définitif de la livraison, incidence de frais annexes, avoirs consentis suite à des produits défectueux ou à l’inverse ajout d’un stock de pièces de rechange, paiement total ou partiel de la part des clients. Lorsqu’il s’agit, comme en l’espèce, de commissions sur des opérations conclues après la cessation du contrat, on ne peut rien exiger de l’agent commercial, qui ne peut rien savoir, pas même une liste de clients, fournie comme en l’espèce, puisque c’est un devoir du mandant de fournir tous les éléments utiles à l’apurement du compte de commissions.

Remarque : cette décision est dans la ligne de celle prononcée par la chambre commerciale en Janvier 2012 censurant l’arrêt d’appel qui avait débouté un agent commercial d’une demande de commissions au motif qu’il ne fournissait pas de preuves pertinentes : c’était au mandant de fournir tout ce que le devoir de loyauté inscrit à l’article L 134-4 lui impose de communiquer (Cass. com., 31 Janvier 2012, n° 11-11.716)

• Cass. com., 9 Juillet 2013, n° 11-23.528, n°729 F-D
• Cass. com., 11 Juin 2013, n°12-17.634, n°589 F-D

Arrêt du 30 mai 2013, Cour d’appel de Paris, n° 10-23673

Un mandataire est considéré comme un agent commercial même s’il n’a pas de marge de négociation sur les tarifs, dans la mesure où il dispose d’autres leviers de négociation.

Le code de commerce prévoit que pour être qualifié de contrat d’agent commercial, le contrat doit confier au mandataire un pouvoir de négociation. A défaut, le contrat est un contrat de mandat, éventuellement un contrat de mandat d’intérêt commun, produisant ou non des effets de protection renforcée du mandataire. Si ce principe est clair, il soulève parfois des questions en ce qui concerne son application pratique.

En l’espèce, le mandataire était tenu de respecter les prix et conditions de vente fiées par le donneur d’ordres et ne pouvait accorder de remise, sauf à perdre sa commission. Le mandataire disposait toutefois de la possibilité de proposer à ses clients des cadeaux, consistant en congrès internationaux.

La Cour d’appel de Paris a considéré que, quand bien même le mandataire ne disposait pas d’un pouvoir de négociation du prix, les cadeaux concernés, d’une valeur financière indiscutable constituaient un outil de négociation, un support marketing, à la disposition du mandataire. Cet outil étant destiné à favoriser ses relations avec les clients et la vente des produits de son donneur d’ordres, le mandataire a en conséquence la qualité d’agent commercial.

Ainsi, si la Cour confirme que l’agent commercial doit disposer d’un pouvoir de négociation, ce pouvoir n’est pas limité au prix mais doit tenir compte de l’ensemble des leviers de négociation mis à la disposition de celui-ci.

La faute grave de l’agent lui fait perdre son droit à indemnité. Cette affirmation n’est pas contestée : la jurisprudence édificatrice de la notion d’intérêt commun, le décret de 1958, la directive européenne dans son article 18a, par renvoi au droit interne des membres, maintenant l’article L134-13 1° s’accordent sur ce point.

I-                   La preuve de la faute grave

C’est au mandant qu’il appartient de rapporter la preuve de la faute de l’agent. Il faut prouver que l’agent a eu un comportement fautif, en proposant des griefs précis au juge.

II-                Les griefs imputés aux agents

A)    L’insuffisance du chiffre d’affaires

Le volume des ventes est un point crucial de l’activité de l’agent.

Mais cette insuffisance ne suffit pas en elle-même pour constituer une faute grave de nature à priver l’agent d’indemnité.

C’est ce qu’a notamment décidé la Cour de cassation dans un arrêt du 11 juin 2002 en indiquant que « la seule baisse du chiffre d’affaires, certes associés à un soutient accru de la société, ne suffit pas à démontrer une activité insuffisant de l’agent commercial », ou encore la Cour d’appel d’Angers dans un arrêt du 18 octobre 1999, qui a jugé que « la baisse du chiffre d’affaires d l’agent commercial ne constitue pas ipso facto une circonstance supprimant le droit à indemnisation ».

La baisse du chiffre d’affaires peut provenir de multiples raisons qui sont hors de maîtrise de l’agent : disparition de clients, situation économique générale ou locale, difficultés de livraison, obsolence commerciale ou technique du produit, etc.

Ainsi, le mandant doit prouver l’activité insuffisante de l’agent à l’origine de la baisse du chiffre d’affaires.

Il ne suffit pas d’établir la baisse du chiffre d’affaires, encore faut-il prouver qu’elle est due à une inexécution de l’obligation de moyens incombant à l’agent qui n’a pas exécuté son mandat en bon professionnel comme l’article L134-4 alinéa 3 lui en fait l’obligation.

Exemples jurisprudentiels de faute de l’agent :

–          insuffisance chronique d’activité et négligence des obligations de prospection (Cour de cassation, chambre commerciale, 28 novembre 2000, n° 99-22.482)

–          désintérêt pour la commercialisation des produits du mandant (Cour de cassation, chambre commerciale, 28 novembre 2000, n° 99-22.482)

–          refus de se plier aux méthodes de vente du mandant (Cour de cassation, chambre commerciale, 20 février 2011, n° 98-13.565)

C’est donc à une appréciation concrète de l’activité de l’agent et du marché sur lequel il opère que procèdent les tribunaux.

Il en va de même en cas de présence d’une clause d’objectif.

Sa non réalisation ne peut en aucun cas constituer en soi une faute de l’agent.

La cour de cassation, notamment dans un arrêt du 28 mai 2002, a invoqué le fait que d’une part l’inobservation du quota ne résulte pas nécessairement d’un manquement d’activité de l’agent et d’autre part, en présence d’un texte d’ordre public, comme l’article L134-12 du code de commerce, toute clause privant l’agent du droit à indemnité est réputée non écrite et ne peut pas renverser la charge de la preuve : c’est au magistrat qu’il appartient de dire ce qui est fautif.

B)    Insuffisance d’information à l’égard du mandant

L’agent commercial est fondamentalement un fournisseur d’informations. En application de l’article 1^er du décret du 23 décembre 1958, modifié le 10 juin 1992, « l’agent doit communiquer à son mandant toute information nécessaire à l’exécution du contrat ».

Mais la difficulté est de savoir ce qui est nécessaire au mandant. Aussi, en l’absence de définition contractuelle claire de l’information que le commettant peut exploiter, et donc qu’il souhaite recevoir, ou de rappels circonstanciés à l’agent qui omettrait de fournir les renseignements contractuellement définis, il n’est pas possible de constituer en faute l’agent au prétexte de l’insuffisance de rapports.

Cour d’appel de Paris, le 30 janvier 1965 : « dans le contexte d’un écrit qui met l’accent sur l’indépendance de l’agent, l’absence d’indication sur la fréquence des rapports à fournir était bien le signe d’une certaine latitude qui lui était laissé ».

Cour d’appel de Paris, 19 novembre 1981 : « il ne résulte pas des documents mis aux débats que la société ait vainement demandé des renseignements et n’ait pu obtenir de réponse ».

C)    Impayés de la clientèle

Pèse sur le mandant la charge de prouver que la livraison à un client insolvable est due à la faute de l’agent, qui connaissait le risque de défaillance financière du client, ou aurait dû connaître une insolvabilité révélée, et n’en a pas averti le commettant.

Cour de cassation, chambre commerciale, 9 avril 1991

Tribunal de commerce de Dieppe, 14 mars 1986 : « l’agent ne peut être tenu responsable d’un impayé d’autant qu’il est impossible d’établir en juillet l’insolvabilité de la société cliente qui a déposé son bilan en décembre ».

D)    Actes de concurrence

La finalité pour le mandataire et le mandant est de créer une part de marché qui est pour eux une valeur commune. Ainsi, il est totalement contraire à l’intérêt commun que l’agent vende des produits concurrents qui vont réduire la part de marché que le contrat d’agence a pour but de maintenir ou de développer.

L’article L134-3 du code de commerce dispose que « l’agent commercial peut accepter sans autorisation la représentation de nouveaux mandants. Toutefois, il ne peut accepter la représentation d’une entreprise concurrente de celle de l’un de ses mandants sans accord de ce dernier ».

L’établissement d’une activité anticoncurrentielle est traditionnellement considéré comme une faute grave (Cour de cassation, chambre commerciale, 15 février 2000, n° 91-11.962), susceptible d’entraîner une condamnation à de lourds dommages intérêts (Cour d’appel d’Amiens, 26 février 2001 : fixe les dommages intérêts à 20 % du chiffre d’affaires traité par l’agent en violation de la clause de non concurrence).

L’article L134-3 crée une distinction selon l’antériorité des contrats dans le portefeuille de l’agence commerciale : ce n’est que pour les contrats d’agence postérieurs à celui conclu avec lui qu’un mandant peut élever le grief de concurrence. Il appartient au mandant de se renseigner.

III-             Appréciation de la gravité de la faute

La directive communautaire, comme l’article L134-13 1° du code de commerce, exigent la gravité de la faute.

La gravité de la faute doit s’entendre comme un manquement important aux devoirs d’un bon professionnel, apprécié en considération du propre comportement du mandant, et portant atteinte à la finalité du contrat d’agence.

Ainsi, la faute doit être commise dans l’exécution du mandat.

A titre d’exemple, un agent commercial condamné pour diffamation, ne commet pas une faute de nature à supprimer son droit à indemnisation, parce que ses propos, relatifs à un litige privé, n’intéressaient en rien l’entreprise mandante (Cour de cassation, Chambre commerciale, 9 décembre 1980), alors que celui qui diffuse des informations erronées ou dénigre un produit de son mandant commet une faute grave (Cour de cassation, chambre commerciale, 17 mars 1998, n° 95-16.507).

Par ailleurs, le bon professionnel ne peut être responsable que de ce qui lui incombe, les limites de la délégation de pouvoirs qui lui est consentie fixant les limites de sa responsabilité.

La faute doit être de nature à montrer que la cause du contrat ne peut être satisfaite par l’activité de l’agent.

A titre d’exemple, la quai inexistence de la prospection de l’agent du fait d’une insuffisance chronique d’activité est constitutif d’une faute grave (Cour de cassation, chambre commerciale, 4 juillet 2000), comme le fait de ne pas respecter les tarifs du mandant en les majorant pour augmenter les commissions (Cour de cassation, chambre commerciale, 1^er octobre 2002), alors que des fautes reprochées ne visant que le cas particulier de trois clients n’ont pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la rupture du contrat (Cour de cassation, chambre commerciale, 29 octobre 2002).

Mais le manquement du mandant et son comportement influent considérablement sur la qualification de la faute imputée à l’agent commercial.

L’article L134-4 du code de commerce dispose que le mandant doit mettre l’agent commercial en mesure d’exécuter son contrat.

L’appréciation du comportement du mandant, au moment de l’évaluation d’une faute reprochée à l’agent commercial, est double :

–          elle porte sur la façon dont le mandant exécute lui-même le contrat : ainsi la faute de l’agent commercial même prouvée ne peut entraîner la suppression du droit à indemnité si elle est provoquée par la propre faute du commettant (Cour de cassation chambre commerciale, 9 octobre 1990 : mandant dans l’impossibilité de fournir un produit, ce qui a autorisé la vente par l’agent d’un produit concurrent)

–          elle porte sur l’attitude du mandant à l’égard des fautes qu’il vient à reprocher à l’agent. Par exemple, si le contrat prévoit l’envoi par l’agent commercial d’un rapport mensuel et si celui-ci n’est jamais exploité, ni même réclamé par l’industriel, on ne peut reprocher à l’agent de ne pas le fourni

Le manquement doit porter atteinte à la finalité même du contrat.

Ainsi, les tribunaux recherchent si les faits reprochés à l’agent ont nui de façon significative à la finalité commune du contrat. En l’absence de cette constatation, il n’y a pas de faute grave.

Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 13 juin 2012, n° pourvoi 11-17114

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire d’un bail commercial est libre. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire que si le bail commercial le prévoit expressément.

Les faits sont les suivants : la société Truche a donné mandat non exclusif à la Société Gille immobilier de vendre un local, la rémunération du mandataire, à la charge de l’acquéreur, étant fixée à 10% du prix.

Une promesse synallagmatique de vente de ce bien a été conclue le 3 janv. 2006, par l’intermédiaire de la société Odine immobilier, entre la société Truche et M. Y, agissant pour le compte de la SCI Astrue, la rémunération due par l’acquéreur à l’agent immobilier étant fixée à 5.000 euros.

La société Gille, prétendant avoir fait visiter le bien avant l’intervention de la société Odine, a assigné la société Truche et Astrue en sollicitant leur condamnation au paiement de sa commission.

La société Gille a argué qu’elle avait fait visiter le bien proposé à la vente mais a également démontré que c’est par son intermédiaire que l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janv. 1970 (loi Hoguet) et que ce serait par une faute du vendeur qu’elle en aurait été privée.

La Cour de Cassation a voulu mettre un frein à une pratique courante qui était de trouver un bien par un premier agent immobilier et au vu de sa commission trop importante en trouver un second qui ferait office d’agent immobilier de façade, prétendant à une rémunération bien inférieure, et privé ainsi le premier agent immobilier de sa rémunération.

La Cour de Cassation en statuant ainsi a voulu directement sanctionner le vendeur qui devra donc payer des dommages et intérêts au titre de l’application de la clause pénale équivalents au montant de la commission qui aurait du être percue par le premier agent immobilier.

La Cour de Cassation, par un arrêt récent, a posé le principe suivant : lorsqu’un premier agent immobilier a mis en relation un acquéreur et un vendeur et que la vente se réalise par l’intermédiaire d’un second agent immobilier, le premier agent immobilier a droit au paiement de la clause pénale.