Un bailleur a un droit d’option au renouvellement, sauf s’il s’était engagé préalablement à renouveler le bail. De même un locataire ayant accepté par contrat un montant de loyer ne peut le modifier.

L’opération de renouvellement du bail commercial est soumise à certaines conditions légales.

Le bail sera renouvelé pour une durée de 9 ans minimum. Néanmoins, comme au départ, le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période de trois années. En principe, le renouvellement se fait dans les mêmes conditions que le bail initial. Le droit de renouvellement concerne la totalité des lieux loués, même si la propriété est divisée. Le bailleur dispose de droits de reprise par exemple pour construire sur le terrain ou pour y habiter. Il peut donc s’agir d’une reprise partielle et le renouvellement portera sur la partie non reprise.

Si le locataire a procédé à une sous-location partielle, le sous-locataire peut obtenir le droit d’accéder directement à un bail avec le propriétaire. De ce fait, le nouveau bail correspond à des éléments partiels par rapport au bail commercial d’origine.

Au contraire, il se peut que le bail renouvelé concerne des locaux ou des terrains plus étendus. Ainsi, lorsqu’un locataire a construit de nouveaux espaces, le bailleur en devient propriétaire. Le nouveau loyer correspond à la valeur locative des éléments sur lesquels porte le nouveau bail. La progression du loyer est soumise à la variation de l’indice du coût de construction ou de l’indice des loyers commerciaux.

Il y a donc nécessairement un accord entre le bailleur et le locataire. Le loyer du premier bail est pris en considération lors du renouvellement. Il est possible que certains éléments modifient largement la valeur locative au moment du renouvellement du bail commercial. Les parties apprécieront cette variation en fonction des surfaces mais aussi de l’intérêt que représente le local proposé. Ainsi, lorsque des travaux ont amélioré notoirement les lieux, il est normal que le loyer soit augmenté…. Cela peut être un ravalement de façade ou l’installation d’un ascenseur, par exemple.

Les modalités d’application des variations de loyer sont différentes si la durée du bail commercial excède 9 ans. Il y a lieu dans ce cas de distinguer les baux de plus de 9 ans, de 12 ans….